1番やさしい「不動産売却の税金」の話

何かにつけ払わなければならない税金。

不動産を売却した時にも必要です。

でも、不動産は額が大きいだけにどの位かかるか心配になりますよね。

厳密な額が知りたければ税理士などの専門家に相談するのが一番ですが、

今回は、ザックリとやさしく説明したいと思います。

不動産売却にかかる税金は3つ

不動産売却にかかる(かかるかもしれない)税金は下記の3つです。

1、印紙税

2、譲渡所得税

3、住民税

印紙税

不動産売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼付することで納める税金です。

一般的な不動産価格の印紙代は、

500万円超~1千万円以下・・・5,000円

1千万円超~5千万円以下・・・1万円

5千万円超~1億円以下・・・3万円

 

譲渡所得税 & 住民税

不動産売却における譲渡所得税と住民税は、他の所得と区分して課される税金である「分離課税」です。
給与所得者の場合でも、会社の年末調整とは別に確定申告をする必要があります。

ただし、「譲渡所得税」と「住民税」は、不動産を売って利益が出た場合にのみ支払う税金です

この利益が「課税譲渡所得」です。

 

譲渡所得税と住民税は、「課税譲渡所得」×「税率」で求める

 

課税譲渡所得譲渡所得特別控除

 

譲渡所得譲渡価格取得費譲渡費用

 

それぞれ、もう少し詳しくみてみましょう。

譲渡所得譲渡価格取得費譲渡費用

「譲渡所得」は、「譲渡価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差しい引いて求めます。

 

譲渡価格:不動産を売った価額に、固定資産税と都市計画税の精算金を足したもの。

(固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に対してその年分の税金が課せられるため、年の途中で不動産を売却した場合には、売却後の期間に相当する分を買い主から売り主に支払うことが一般的です。)

 

取得費:不動産を買った時の価格と、その時にかかった費用。不明な場合は譲渡価額の5%とする。なお、建物は所有年数に応じて減価償却※する。

 

譲渡費用:仲介手数料や印紙代など、不動産を売る時にかかった費用。

 

減価償却※

取得費」は、建物を購入した価格から「減価償却費」を差し引くことで求めます。
「減価償却費」とは、簡単にいうと経年によって目減りした価値のことです。
土地は経年により価値が変化することがないため、減価償却は建物にのみ適用されます。

居住用の建物の減価償却費の計算式は、下記の通りです。

減価償却費=建物の取得価格×0.9

×[法定耐用年数の1.5倍の年数]の償却率×経過年数

法定耐用年数

償却率

 

たとえば、平成20年に新築で購入した5,000万円の木造建築が築10年になった場合の計算は、

居住用の木造建物の法定耐用年数は20年なので、×1.5は30年。

30年の償却率が0.031ということで、

減価償却費=5,000万円×0.9×0.031×10年=1,395万円
つまり、

取得費は購入価格5,000万円-1,395万円=3,605万円となります。

 

課税譲渡所得譲渡所得特別控除

譲渡所得」について分かったところで、次は「特別控除」です。

 

1:居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産、つまり実際に住んでいるマイホームを売却した場合、所有期間の長短に関わらず譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例です。

ただし、住宅ローン控除と併用できないので、住み替えの方は注意してください。

 

2:空き家に係る譲渡所得の特別控除
相続した空き家を「家屋の取り壊し」または「耐震リフォーム」の後に売却する場合、

マイホームと同様に3,000万円の特別控除が受けられます。

ただし、適用期限は平成28年4月1日~平成31年12月31日まで。

税率

税率は不動産の所有期間によって異なります。
不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、

5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。

なお、平成25年1月1日~平成49年12月31日までは、復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされます。

長期譲渡所得=(所得税15%×2.1%=15.315%)+(住民税5%)=20.315%

短期譲渡所得=(所得税30%×2.1%=30.63%)+(住民税9%)=39.63%

 

 

特例

「譲渡所得税」と「住民税」は、更に特例によって税の負担が軽くなることがあります。

 

1:居住用財産売却による軽減税率の特例
居住用財産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えている場合、

課税譲渡所得のうち6,000万円までの部分は税率が下がります。

6,000万円までの部分・・・(所得税10%×2.1%=10.21%)+(住民税4%)=14.21%

6,000万円を超える部分・・・(所得税15%×2.1%=15.315%)+(住民税5%)=20.315%

 

2:居住用財産の買換え特例
住宅を売却するだけでなく、買い替える場合は「居住用財産の買換え特例」が使用できる場合があります。
この特例は、売った住宅の譲渡価額より買い替えた住宅の取得価額の方が高い場合、

利益に対する課税が繰り延べられ(※)、税負担がなくなるというものです。

※課税の繰り延べ
買い替えた住宅を将来さらに売却しした際に課税されず、繰延べられた所得に対して課税される制度。

税率は一律で20.315%(所得税15.315%+住民税5%)。
3,000万円控除との併用はできませんが、こちらを選択すれば課税譲渡所得が3,000万円を超えた場合でも税負担を軽減することができます。

この特例を受けるためには、下記要件を満たす必要があります。
●譲渡したマイホームの所有期間が10年超かつ居住期間が10年以上である。
●譲渡価額が1億円以下である。
●新しく購入する住宅の取得が、譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までである。

おわりに

もっと詳しく知りたい方は、「国税庁ホームページ」をご覧ください。

個別の具体的な金額が知りたい場合は、税理士さんか不動産会社へご相談を。