【契約不適合責任】これから中古住宅を買う人必見！2020年4月の民法改正で買主が有利になる？！
立地条件や価格などから、マイホームに中古住宅を選ぶ人も多いでしょう。
ただ、中古住宅には「どこかに欠陥があったらどうしよう。」といった不安がありますよね。
その不安を解消する為にこれまであったのが『瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）』です。
（さっそく難しい言葉が出てきましたが、後で簡単に分かりやすく説明しますね。）
今回の民法改正では、この『瑕疵担保責任』が撤廃され、『契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）』という規定ができました。
これにより、買主は、「ここ、直してください。」と言えるようになりました。
では、具体的にどのような内容なのでしょうか。
『契約不適合責任』を買主目線で分かりやすく解説
『瑕疵担保責任』とは
『契約不適合責任』の説明の前に、まずはこれまでの『瑕疵担保責任』がどのようなものなのか見てみましょう。
『瑕疵担保責任』は簡単に言えば、
普通の注意を払っていても発見できないような隠れた瑕疵（瑕疵＝欠陥）が見つかった場合には、買主は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成されない場合は契約解除を請求できるというものです。
売主が分かっている瑕疵については修繕するか、合意の上でそのまま売買することとなりますが、
「気づかなかった瑕疵があった場合も売主の責任ですよ。」として買主を保護するのが『瑕疵担保責任』という訳です。
『契約不適合責任』になって変わったところ
『契約不適合責任』では、売主が瑕疵を知っていたか知っていなかったかは問われていません。
「この物件は契約の内容に適合したものです。」という責任を売主が負うのが『契約不適合責任』です。
例えば、契約書に”雨漏りはしていません”と書かれていたのに雨漏りをしていた場合、
売主が知っていたかどうかに関係なく「契約不適合」として売主の責任となるのです。
この他にも大きく変わった点があります。
買主が請求できる4つの権利
買主が請求できる権利は、『瑕疵担保責任』では「損害賠償請求」と「契約解除」でしたが、
『契約不適合責任』ではこの2つに加え、「追完請求」と「代金減額請求」もできるようになりました。
「追完請求」
「追完請求」とは、簡単に言うと「ここ、直してください」という請求です。
『瑕疵担保責任』では、売主にこうした修補請求ができなかったため、
「損害賠償請求まではちょっと・・・」と、あきらめていた事案もあったかもしれません。
でも「ここ、直してください」なら、買主も請求しやすくなりますね。
「代金減額請求」
『契約不適合責任』では、買主が修補請求をしても売主が直してくれないときや、修補が不可能な場合等については、「代金減額請求」ができるようになりました。
「目的の物件に問題があるんだから、その分代金を減らして。」という権利です。
流れとしては、まず先に「追完請求」を行って、催促をしても無理なら「代金減額請求」ということになります。
「損害賠償請求」
「損害賠償請求」は『瑕疵担保責任』でもできましたが、『契約不適合責任』では内容が少し異なります。
損害賠償請求について『瑕疵担保責任』では売主の無過失責任でしたが、『契約不適合責任』では売主の過失責任と変わります。
つまり、売主の故意または過失がある場合にのみ責任を負うという事です。
この点では、売主にとっても責任が軽くなったと言えそうですね。
また損害賠償の範囲は、『瑕疵担保責任』では信頼利益のみでしたが、『契約不適合責任』では履行利益も含まれるようになります。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、「それを有効であると信じたことによって被った損害」のこと。
具体的には、登記費用といった契約締結のための準備費用が該当します。
一方、履行利益とは、「契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害」です。
こちらは、転売利益や営業利益などが該当します。
「契約解除」
『瑕疵担保責任』における契約解除は、「契約の目的を達成できない場合」に限られていましたが、
『契約不適合責任』では「契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合」にも契約解除ができるようになりました。
まとめ
途中、少々難しい内容となってしまいましたが、
「追完請求」や「代金減額請求」ができるようになった、「損害賠償請求」や「契約解除」の範囲が広がった等、
今回の民法改正で買主の権限が有利になったことはお分かり頂けたと思います。
ただ、「この物件は契約の内容に適合したものです。」というには、まず契約内容を明確にする必要があります。
そのため、契約書の記載内容が膨大になる可能性がありますので確認は大変かもしれませんね。