終活で知っておきたい【リバースモーゲージ】
自分が亡くなった後に残された親族に迷惑をかけたくないと、終活をする人が増えていますよね。
そんな中、自分たちの老後は自分たちでという考えから『リバースモ―ゲージ』にも注目が集まっているんです。
リバースモーゲージって？
リバースモ―ゲージとは、自宅に住みながら、自宅を担保にお金を借りるというもの。
「自宅は持っているものの生活資金に不安がある」という人が老後の生活資金として利用するなど人気を集めています。
お金の受け取り方は色々
借入金の受け取り方は金融機関によって異なりますが、「年金型」「一括借入型」の他に、借入可能額まで自由にいつでも借りられる「枠内自由引出型」などを取り揃えていて、自由度の高さが特徴です。
契約期間中は返済の必要なし
リバースモーゲージの契約期間は、契約者または契約者夫婦2人の死亡後としているケースが多くなっています。
通常のローンの場合は、毎月決められた金額を返済することになりますが、リバースモーゲージの場合は金利の支払いのみで、元金の返済は契約期間中は不要。
元金は契約者が死亡した後に、金融機関が担保にしていた自宅不動産を売却して回収します。この時、お金が残った場合には遺族に返還されます。
リバースモーゲージのメリット
住み慣れた自宅を手放すことなく融資が受けられる
長年住み慣れた自宅から離れることなく、住み続けながら一定の生活資金が得られる。
これがリバースモーゲージ最大のメリットでしょう。
生活資金以外に利用もできる
借入金の使い道については、「自由型」と「限定型」があり金融機関により異なりますが、「自由型」であれば、事業資金以外なら何に使っても自由としているところがほとんどです。ですから生活資金に限らず旅行費用やリフォーム資金などに使うことも可能。老人ホームなどの入居一時金に充てる人もいるようです。
ローン利用時の要件等が比較的緩やか
利用できる年齢は金融機関により異なる（55歳あるいは60歳以上などが多い）ものの、社会福祉協議会や自治体の融資は65歳以上を条件とするので、かなりハードルは低いと言えます。
また、利用時の収入要件は住宅ローンなどと比べ、さほど厳しくありません。
先述したように、本人生存中は返済義務がないこともメリットとして挙げられるでしょう。
リバースモーゲージの問題点
対象となるエリアや物件に制限がある
対象となるエリアは、担保価値が高い大都市圏か、金融機関の営業エリアに限定されている場合がほとんどです。
基本的には土地付きの一戸建てが対象。金融機関によっては、マンションでも利用可能な地域を設定している場合もありますが、数は少ないといえます。その点は金融機関に事前によく確認しておく必要があるでしょう。
融資限度額は不動産評価額の50％
リバースモ―ゲージで借りられる限度額は、自宅の不動産評価額の50～80％。多くの銀行では50％程度に設定しています。そのため、思うような額が借りられない場合もあるのです。
推定相続人の同意が必要
リバースモーゲージは利用にあたり、推定相続人全員（子供など）の同意が必要になります。
しかし、契約者死亡後の自宅売却を前提としているリバースモーゲージは、自宅を子どもや孫に残すという文化の強い日本には合わない面があります。
相続人である子どもが拒否する場合などは利用できないことになってしまいます。将来の相続も見据えて慎重に計画する必要があるのです。
「長生き」のリスク
リバースモーゲージでは、長生きすればするほど融資額が大きくなりますので、将来の返済額も大きくなります。長生きして生存中に融資枠を使い切ってしまうことも考えられます。
「金利上昇」「不動産価格下落」のリスク
リバースモーゲージの融資の適用金利は基本的に変動金利の場合が多く、１年に１回程度の頻度で不動産価値や金利の見直しが実施されます。
将来金利が上昇すると返済額が膨らむ可能性がありますし、評価額が下落して融資限度額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあるので注意が必要です。
まとめ
このようにメリット・デメリットのあるリバースモーゲージですが、
自分たちの老後の生活を自分たちで維持するための方法として、選択肢の一つに加えてみてはいかがでしょうか。